不動産投資の話

前回不動産投資の話しとしてワンルーム投資の話しを書かせて頂きました。今回のお話しは1棟物件を購入し、賃料収入で利益を確定させ、売却時の利益が出たお話しです。

その方は普通のサラリーマンの方で属性は良いのですが、年収はそこまで高年収ではありません。最初はワンルーム等の区分所有物件にご興味があったのですが、ローンの返済や管理費などでそこまでの手残りがあるわけでもなく、不動産投資に興味があるけどそこまで儲からないなという考えの方でした。

ただしご興味はあったので、こちらの提案として土地付きの一棟物件をお勧め致しました。一棟物件を買えるわけがないと思われていたみたいですが、年収で考えると大手銀行や地銀は難しいが、属性が良いので信金なら融資を出す可能性がありました。

そこでタイミング良く、未公開の一棟物件の情報を仲の良い不動産屋さんから紹介頂き、ご提案してみました。その物件は神奈川県の私鉄沿線で駅から徒歩10分程で築後20年のRCでした。間取りは２DKタイプの3戸で賃料収入は全戸で月額16万円程です。

RCの残耐用年数にて満室時賃料を基に返済の計算をすると、月額6万円程が手残りとして残る形となりました。固定資産税は15万円程であったので何もなければ年間50万円は利益となる計算です。そしてもう一点私が注目していたのは売主が個人管理で上手く空室募集が出来ておらず、物件の賃料がその地域の最低賃料に近いということでした。

最低賃料に近くても利益が出るなら、まず間違いなく安定した物件になるだろうと。また2DKタイプなら空室リスクも低く、仮に1部屋空室になっても返済と同じぐらいの賃料が入ってくるので、その点も安心できるなと思いお勧め致しました。

その方は融資がおりるならぜひ購入したいということで信金にて融資審査を致しました。投資物件の融資は住宅ローンと違い、物件の担保評価が重視されますが、担保評価も問題なく、属性も良いことから信金も融資をしてくれることとなりました。

その後、売買契約を終え無事に引き渡しを完了し、晴れて不動産オーナーとして賃貸経営が始まりました。

そこから何度か空室が出たりは致しましたが、2ヶ月間ぐらいで入居が決まるので、安定してローン返済もすることが出来ておりました。しかし20年経た物件なので設備の故障がやはり起きます。なので年間の純利益としては35万～40万円程でしょうか。

そして年月が流れ賃貸経営開始から6年目になったときにご売却しませんかとご提案しました。6年で物件購入時の諸経費は回収しているし、耐用年数があるうちに売却した方が高く売れる、長期譲渡所得になるなど、色々売却をお勧めする理由はありますが1番は少し疲れられているなと感じたことでした。

賃貸経営は空室リスク、ローン返済、設備の故障等、精神的な負荷がかかることがあります。そこで無理をするとあまり良くないなと思い、ご売却をお勧め致しました。

その方は保有しているよりもご売却を選ばれました。ご売却も購入したときよりも相場が上がっていたので、高く売ることができたのですが、それよりもほっとされていたのが印象的でした。

賃料収入と売却益でかなりの利益が出たので終わりとしては良かったのですが、賃貸経営で精神的な負荷がかかる方はあまり不動産投資に向いていないのかもしれません。

※弊社では不動産投資のご相談も承っております。ちなみに現在インターネットや広告には載せることのできない鎌倉市の海に近いRC1棟マンション情報がございます。もしご興味のある方はお気軽にご連絡ください。